太陽光付きの中古住宅を買う前に、インスペクションで分かること・分からないこと

太陽光が載った中古住宅を買うとき、「インスペクションを入れれば安心」と考える人もいるでしょう。ただ、国の決まりのインスペクションは、もともと太陽光を見るためのものではありません。国土交通省の資料で、何を調べ、何を調べないのかを確かめました。

先に答え：インスペクションで分かること・分からないこと

国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」（平成25年6月）p.4〜6と別紙、同「改正宅地建物取引業法の施行について」。

宅建業法の建物状況調査（2018年4月から）

• 調べる部分：構造耐力上主要な部分（基礎・土台及び床組・床・柱及び梁・外壁及び軒裏・バルコニー・内壁・天井・小屋組）と、雨水の浸入を防止する部分（外壁・内壁・天井・屋根）
• 調べる人：建築士で、国土交通大臣が定める講習（既存住宅状況調査技術者講習）を修了した人
• 媒介契約：調査をする人の「あっせんの有無」を書く欄があります
• 重要事項説明：調査をしたかどうかと、した場合は結果の概要を説明します。対象は調査から1年を過ぎていないもの（施行規則）
• 売買契約のとき：構造耐力上主要な部分などの状況について、売主と買主の双方が確かめた事項を書面に書きます
• 調査は劣化の有無を見るもので、瑕疵がないことを保証するものではありません

国土交通省「改正宅地建物取引業法の施行について」。

ガイドラインの範囲：足場を組まずに見られるところ

• 方法：目視・計測を中心とした非破壊の検査。中古住宅の売買のときの現況検査に、壊して調べる検査は原則として含めません（p.6）
• 範囲：足場などを組まずに、歩くなどふつうの手段で動ける範囲が基本。小屋裏・床下は点検口から目視できる範囲（p.5）
• 追加（オプション）の例：足場を組んで行う屋根などの検査、小屋裏・床下に入る検査、「キッチンコンロ、換気扇やパッケージエアコン等設備機器の作動不良等」（p.5〜6）
• 判定しないこと：耐震性や省エネ性など個別の性能、建築基準関係の法令違反、設計図書との照合（p.4）
• 設備で見るもの：給水管・給湯管の赤水、排水管の詰まりや漏水、換気ダクトの換気不良など（別紙）

国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」（平成25年6月）。太陽光発電・電気設備・屋根の上の設備についての記載は見当たりませんでした。太陽光を見てもらいたいときは、追加で頼めるかを調査会社に聞きます。

太陽光について、売主にもらうもの

• 発電の記録：モニターや売電の明細の、年ごとの発電量・売電量
• 設置の書類：工事の契約書、パネルとパワコンのメーカー・型番・枚数、設置した年
• 交換・修理の記録：パワコンの交換、パネルの交換、点検の記録（家の太陽光の点検）
• 保証書：メーカーの保証と施工の保証。名義の変更ができるか
• 売電の書類：国の認定の通知と買取の契約。名義の変更の手続き（太陽光付きの家を売る・買うとき）
• 付け方：架台で載せているか、屋根一体型か（屋根一体型の太陽光）。パネルまわりの雨漏りの跡は、インスペクションの屋根・天井の結果とあわせて見ます（太陽光で雨漏りは起きる？）

新しい家なら、販売の広告に省エネ性能ラベルが出ていることがあります（家を売る・貸すときの省エネ性能ラベルと太陽光）。