家を売る・貸すときの「省エネ性能ラベル」で、太陽光はどう書かれる？

不動産のポータルサイトやチラシで、★の数と家の形のマークが並んだラベルを見かけるようになりました。2024年4月に始まった「省エネ性能表示制度」のラベルです。太陽光がある家を売る・貸すとき、また太陽光付きの家を買う・借りるとき、このラベルで太陽光がどう書かれるのかを、国土交通省の資料で確かめました。

先に答え：ラベルでの太陽光の書かれ方

国土交通省「省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料」（第1版、2023年9月）と「省エネ部位ラベル解説版」（第1版、2024年11月）。

だれが、どの家に表示するか

• 始まり：2024年4月1日。国土交通省の告示（令和5年国土交通省告示第970号）で表示のしかたが決まりました
• 表示する人：建物の販売・賃貸を事業として行う者。義務ではなく努力義務です。国のよくある質問では、個人でも「反復継続的に賃貸を行っている」アパートのオーナーなどは賃貸の事業者にあたると考えられる、とされています
• 対象の家：施行日以降に建築確認の申請をした新築。表示していないと国が勧告でき、従わないと公表できます
• 既存の家：省エネ性能をつかみにくいため、告示どおりの表示は求められず、勧告などの対象にもなりません。性能が評価済みなら表示することが望ましい、とされています
• 注文住宅：新築の時点では販売の対象ではないため努力義務の外。のちに買取再販の事業者が売るときは、その事業者に努力義務があります

国土交通省「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度の概要（R6.4施行）」、同「よくある質問」（Q2・Q4・Q5）。

新築のラベル：太陽光があると★が7段階になる

国土交通省「省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料」（第1版、2023年9月）。再エネ設備なしは5段階、ありは7段階。削減率0%以上（★1つ）で省エネ基準、20%以上（★3つ）で誘導基準（ZEH水準）を満たし、ZEH水準のチェックは断熱性能の等級5以上も条件です。

再エネ設備がある家のラベルでは、太陽光の発電を差し引く前と後の★の差が、色の違う★（点灯星）で示されます。国のよくある質問では、自家消費で減る分が10%に届かなくても、★の数が変われば点灯星が付く場合がある、と答えています（Q14）。

目安光熱費に、売電は入らない

• 単価は全国で同じ：電気27円/kWh、都市ガス156円/㎥、LPガス706円/㎥、灯油88円/L（令和5年9月現在）
• 太陽光：発電した電気は、まず家で使う分（自家消費）として差し引きます。売電量は計算の対象外です
• 住む人数の想定：住戸の面積30㎡あたり1人、120㎡以上は4人
• 売電の収入を広告で伝えたいとき：その旨を別に書くよう案内されています
• 実際の光熱費とは、使い方や電気の契約の単価で違うことを、ラベルに注記します

国土交通省「省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料」（第1版、2023年9月）。売電の分も含めて1年の収支がゼロ以下かは、目安光熱費ではなく「ネット・ゼロ・エネルギー」のチェックで示されます。

既存の家：省エネ部位ラベルで「再エネ設備あり」

国土交通省「省エネ性能表示制度 事業者向け概要資料 省エネ部位ラベル解説版」（第1版、2024年11月）。対象は2024年3月31日以前に建築確認の申請をした既存住宅で、2024年4月以降に新築された家には使えません。省エネ性能ラベルを出せる家では、部位ラベルは出さないよう案内されています（よくある質問 Q17）。資料に、蓄電池の項目はありませんでした。

• 作る人：販売・賃貸の事業者が、住宅性能評価・表示協会のWebサイトで部位ごとの仕様を入れて作ります。事業者から頼まれた現況確認者が家を確かめる場合もあります
• 確かめ方：仕様の分かる書類（設計図面・取扱説明書・請負契約書など）で確かめるか、実際の家で確かめます
• 窓も給湯器も条件に合わない家は、太陽光があっても部位ラベルを作れません。国の入力の参考資料には「窓、又は給湯器のどちらかの入力が必要です」とあります

太陽光がある家を売る・貸すときに用意しておくこと

• 太陽光と給湯器の取扱説明書・工事の契約書（部位ラベルの確かめに使える書類の例に挙がっている）
• 窓のサッシとガラスの仕様が分かる書類（リフォームで替えたなら、そのときの見積書や契約書）
• 1年の発電量と売電の明細。ラベルの目安光熱費に売電は入らないので、売電の収入を伝えるなら別の書面で
• 売電（FIT）の認定と買取契約の引き継ぎ（太陽光付きの家を売る・買うとき、FITの売電中に家や設備が変わったら）