太陽光発電がある家の方へ
家を売るとき、太陽光は査定でどう見られる？｜査定マニュアルの「付加価値設備」と、加点につながる書類
この記事でわかること
- 不動産会社向けの既存住宅価格査定マニュアル（不動産流通推進センター）は、太陽光発電・蓄電池・HEMSを「発電設備」として付加価値設備に入れ、あり・なしで判定して係数で評点を補正します
- 公開されている査定例では、給湯設備（エコキュートなど）ありが1.03、新築時の設計図書ありが1.01、白アリ検査ありが1.01でした。発電設備ありの係数は、公開されている資料には示されていません
- マニュアルは、設計図書や検査済証、建物状況調査の報告書、瑕疵保険などの情報開示も加点の項目にしています。太陽光の書類とあわせて、売る前にそろえておくと説明しやすくなります
太陽光と蓄電池に大きなお金をかけた家を売るとき、その分は家の値段に乗るのか。気になるところです。家の査定は不動産会社ごとに違いますが、不動産会社向けの査定の目安の一つに「既存住宅価格査定マニュアル」があります。作っている不動産流通推進センターの公開資料で、太陽光がどう扱われるかを確かめました。
先に答え：「発電設備あり・なし」で見る項目
| こと | 査定マニュアルの資料 |
|---|---|
| 太陽光の扱い | 「発電設備（太陽光発電・蓄電池・HEMS等）」として、付加価値設備の項目に入っている |
| 見方 | あり・なしで判定し、ありなら係数で評点を補正する |
| 係数の例 | 公開の査定例では、給湯設備（エコキュートなど）ありが1.03。発電設備ありの係数は、公開資料に示されていない |
| ほかの加点 | 新築時の設計図書・検査済証、建物状況調査の報告書、白アリ検査、瑕疵保険など、情報開示も加点の項目 |
| 建物の考え方 | いま同じ家を建てた場合の価格から、経過年数やリフォーム・維持管理の状態を考えて、残っている価値を出す |
公益財団法人 不動産流通推進センター「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き」「価格査定マニュアル（戸建住宅）の概要」、同センターが掲載している戸建住宅の査定報告書の例（査定算出日2018年4月1日）。査定報告書は不動産鑑定評価書ではありません。不動産会社がこのマニュアルを使うとは限りません。
公開の査定例で見る、係数の大きさ
| 項目 | 査定例での判定と係数 |
|---|---|
| 給湯設備 エコジョーズ・エコキュート・エネファーム等 | あり：1.03（3%の加点） |
| 発電設備 太陽光発電・蓄電池・HEMS等 | なし：1.00 |
| 新築時の設計図書 | あり：1.01 |
| 白アリ検査（保証付き） | あり：1.01 |
不動産流通推進センターが掲載している戸建住宅の査定報告書の例（築1993年、査定算出日2018年4月1日）と「利用の手引き」。係数は建物の評点にかかるもので、家全体の価格がその割合で上がるとは限りません。
この例で言えるのは、太陽光は「付いているかどうか」で見る項目の一つで、何kWか、売電があと何年残っているかを細かく足し上げる作りではない、ということです。売電の残りや発電の実績は、査定の点数とは別に、買う人への説明の材料になります（ここは資料からのソラものさしの見方です）。
売る前にそろっている書類から、足りないものを出します
査定マニュアルの「利用の手引き」が挙げる情報開示の項目と、太陽光の名義の引き継ぎに要る書類からの整理です。初めの値は計算の例です。加点されるかは、不動産会社の査定のしかたで変わります。
太陽光がある家を売る前に
- 査定の根拠を聞く：「太陽光と蓄電池は、査定でどう見ましたか」と不動産会社に聞きます。付加価値設備として見たか、見ていないかで答えが分かれます
- 売電の残り：10kW未満の売電は10年です。残りの期間と売電の単価は、買う人には大事な情報です。卒FITのあとの単価は卒FIT後の買取単価を地域で比べるへ
- 省エネ性能の表示：売り出しの広告に、省エネ性能ラベルを付けることもできます（家を売る・貸すときの省エネ性能ラベルと太陽光）
- 国の認定の名義：家を買った人が名義を変える手続きをします。売る人が渡す書類は太陽光付きの家を売る・買うときへ
「蓄電池を付けておけば、家が高く売れます」と言われたら
査定マニュアルでは、蓄電池は太陽光・HEMSと同じ「発電設備」の一つとして、あり・なしで見る項目です。公開の資料に、その係数は示されていません。家の値段のためではなく、住んでいるあいだの使い方で考えましょう。見積もりが届いたら、ソラものさしでは、見積書の写真から、同じ容量・同じ工事で提携施工店が施工できる価格との差をお伝えします。
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出典・参考にした資料
- 既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き（公益財団法人 不動産流通推進センター）
- 価格査定マニュアル（戸建住宅）の概要（公益財団法人 不動産流通推進センター）
- 価格査定報告書の例（戸建住宅、査定算出日2018年4月1日、不動産流通推進センターの掲載例）
- 価格査定マニュアルの改訂について（国土交通省 土地・建設産業局 不動産業課）
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